Ремонт объекта общей собственности



Дифференциация разнородного общедолевого имущества в МКД

Не всегда общим имуществом в многоквартирном доме одинаково пользуются все собственники помещений в доме. Например, существуют жилые дома, в которых есть подземные или прилегающие наземные парковки, кладовые на определённых этажах или в отдельных секциях. Поэтому возникает вопросе о бремени содержания и сумме расходов такого общего имущества в доме.

Критерии отнесения помещений к общему имуществу в МКД

Отличительным признаком МКД является тот факт, что единый комплекс недвижимого имущества дома состоит из жилых и нежилых помещений, которые могут находиться в собственности физических, юридических лиц и публично-правовых образований. Общее имущество МКД находится в общедолевой собственности всех владельцев помещений в этом доме (глава 6 ЖК РФ).

По закону владельцам помещений в МКД на праве общедолевой собственности принадлежит общее имущество в этом доме (п.1 ст.36). Согласно данной статье кодекса, отнесение помещений, конструктивных элементов и оборудования МКД к общему имуществу собственников зависит от следующих критериев:

  • нежилые помещения не должны являться частями квартир и принадлежать отдельным собственникам;
  • нежилые помещения должны предназначаться для обслуживания более одного помещения общего пользования в этом доме;
  • нежилые помещения должны предназначаться для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в МКД, организации их досуга, детского развития, спортивных занятий и культурно-развлекательных мероприятий;
  • конструктивные элементы (крыши, ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование) должны находиться в МКД за пределами или внутри владений отдельных собственников и обслуживать более одного помещения в доме;
  • земельный участок под МКД с элементами озеленения и благоустройства должен быть сформирован и состоять на кадастровом учёте, а прочие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и обустройства дома, находиться на придомовой территории, входящей в общее имущество дома.

По жилищному законодательству доля в праве собственности на общее имущество в МКД владельцев помещения в этом доме пропорциональна размеру его общей площади (п.1 ст.37). Поэтому на собственников помещений в МКД ложится бремя ответственности в виде расходов на содержание общего имущества в доме (п.1 ст.39). Сумма этих расходов определяется долей в праве собственности на общее имущество в МКД для каждого владельца помещения в доме (п.2 ст.39). В свою очередь, эта доля зависит от площади помещения в собственности каждого владельца жилья в МКД.

Целевое назначение общего имущества в МКД

Согласно ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в состав общего имущества в МКД могут входить объекты долевого строительства разного целевого назначения.

По своему назначению общее имущество в доме может подразделяться на выделенное и разнородное. Под выделенным имуществом подразумеваются парковки, офисные и торговые помещения в многоквартирном доме, находящиеся в собственности двух и более физических/юридических лиц и являющиеся объектами самостоятельного гражданского оборота.

К разнородным объектам относится остальное общее имущество в МКД, образующее по признаку функционального назначения и качества группы однородных объектов. Они неравномерно потребляют ресурсы, что отражается на размере платежей, а также повышает износ расположенных в доме инженерных систем.

Определение доли расходов на содержание разнородных объектов общего имущества в МКД

При определении доли расходов на содержание разнородных объектов общего имущества в МКД ключевую роль играют два параметра: площадь и объём. Также следует принимать во внимание фактор разнородности объектов, входящих в состав общего имущества в доме, и дифференциацию по группам однородных объектов. Необходимо учитывать целевое назначение и качество объектов общедолевого имущества в МКД.

Размер доли расходов на содержание каждой группы объектов общедомового имущества может определяться одним из 3 способов:

  • пропорционально площади или объёма помещения в составе группы;
  • пропорционально количеству потребляемых ресурсов/услуг, оказываемых той или иной группе однородных объектов;
  • пропорционально площади помещения, оборудование которого используется для обслуживания той или иной группы однородных объектов.

При выборе одного из вышеописанных способов определения размера доли расходов на содержание разнородных объектов общего имущества в МКД необходимо руководствоваться назначением и условиями пользования нежилых помещений.

Объём как критерий используется, когда помещения, входящие в состав общего имущества в доме, разные по высоте. Эта разность влияет на потребление того или иного коммунального ресурса. Например, на обогрев данного помещения.

Количество потребляемых коммунальных ресурсов или услуг целесообразно учитывать при определении расходов на содержание общего имущества в доме, когда объём этих ресурсов больше, чем площадь помещения. Например, если при МКД имеется автомойка, то количество потребляемой воды будет больше, чем её площадь.

Зачем нужно дифференцировать общее имущество по целевому назначению и расходы на его содержание?

Это требуется в тех случаях, когда в доме имеются объекты выделенного или разнородного общедомового имущества, о которых мы писали выше. Для того, чтобы было легче определить сумму расходов на содержание такого имущества.

Также необходимость дифференциации может потребоваться, когда в многоквартирном доме есть квартиры эконом и комфорт классов или же уровень комфортности разнится из-за отсутствия лифтов в разных подъездах либо присутствуют дополнительные помещения для обслуживания квартир определённой секции (кладовые).

Сведения, необходимые для функциональной дифференциации общего имущества в МКД

Для определения права собственности и доли расходов на содержание общего имущества владельца жилья в МКД необходимо располагать следующими сведениями, позволяющими отнести нежилые помещения к составу общедомового имущества:

  • о месте нахождения каждого помещения;
  • о характеристиках каждого помещения, включая размеры и функциональное назначение;
  • о составе групп однородных объектов выделенного имущества, обслуживающих определённый объект общего имущества;
  • о том, какие именно услуги оказываются с использованием того или иного помещения/оборудования, входящего в состав общего имущества;
  • о распределении оказываемых услуг по группам однородных объектов выделенного имущества.

Все эти сведения берутся из проектной документации на строительство МКД и документы технического и кадастрового учёта.

В соответствии с п. 5, 6, 7 ч.1 ст.21 ФЗ №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», сведения о проекте строительства должны совпадать с проектной документацией.

Информация о строящемся объекте недвижимости должна также содержать данные:

  • о количестве в составе строящегося МКД квартир, гаражей, машиномест на парковке (при их наличии);
  • об описании их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;
  • о функциональном назначении нежилых помещений в МКД, не входящих в состав общего имущества в доме;
  • о составе общего имущества в МКД или другом объекте недвижимости в общедолевой собственности владельцев жилья после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Для соблюдения имущественных и неимущественных прав владельцев объектов выделенного общедомового имущества в МКД проектная документация на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт дома должна содержать всю информацию из проектной декларации согласно ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Это позволяет идентифицировать общее имущество в доме и классифицировать его по группам однородных объектов выделенного имущества, а также помогает в оценке расходов на его содержание.

Такой подход поможет защитить интересы тех собственников помещений, которые, к примеру, не пользуются парковкой возле дома, но вынуждены платить за её содержание, так как стоянка входит в состав общего имущества в доме. При определении расходов на содержание общедомового имущества (пропорционально праву собственности, занимаемой площади жилья) так и происходит: собственник, не пользующийся парковкой, платит за её содержание столько же, сколько и собственник, пользующийся стоянкой.

При дифференцированном подходе, который был описан выше, каждый собственник платит лишь за то, чем пользуется. То есть он не будет платить за парковку, если не пользуется ей. Справедливо считать, что если на лестничной клетке есть кладовая, рассчитанная на обслуживание нескольких квартир, то платить за её содержание должны только те собственники помещений в МКД, которые ей пользуются.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник

Ремонт заброшенной квартиры в двухквартирном доме

Сосед много лет не живет в своей квартире в двухквартирном доме. Дом стоит на камнях. Со временем дом осел в сторону соседа, нижний брус сгнил, нужен капремонт. Сосед говорит, что живет в районном центре и эта квартира его не интересует. Что можно сделать в такой ситуации?

Сергей

Порядок ваших дальнейших действий зависит от того, является ли сосед собственником квартиры или пользуется квартирой на праве найма, и в этом случае придется выяснять актуального собственника соседней квартиры. Также алгоритм действий зависит от того, какой способ управления домом у вас установлен.

Сначала надо выяснить, кто в настоящее время является собственником соседней квартиры, а для этого потребуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (из Росреестра). Заказать выписку из ЕГРН по адресу интересующей вас квартиры можно на сайте Росреестра, или с использованием сервиса Госуслуг, или через МФЦ. Данную выписку может заказать любое лицо как на свою недвижимость, так и на чужую.

Нормы, устанавливающие и регулирующие порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержатся в Жилищном кодексе РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила).

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В вашем случае речь идет о долевой собственности, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ собственники должны договариваться о том, как использовать общее имущество дома.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Владеть имуществом – это значит не только физически обладать им, но и относиться, как к своему, в том числе ремонтировать. При этом согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению общего имущества дома.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. При этом способе управления договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

Читайте также:  Ремонт часов ростов адреса

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным (или другим специализированным потребительским) кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Полный список того, что включается в общее имущество многоквартирного дома, перечислен в п. 2-7 Правил.

Согласно п. 2 Правил в состав общего имущества многоквартирного дома в том числе включены ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В вопросе указано, что дом стоит на камнях, дом осел, а нижний брус сгнил. Вероятнее всего, требуется ремонт ограждающих несущих конструкций (т.е. фундамента и несущих стен), которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Какие виды работ необходимы для надлежащего содержания несущих конструкций (к которым относятся фундамент и несущие стены)?

Минимальный перечень работ услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень услуг).

В п. 1 Минимального перечня услуг перечислены работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, в том числе выявление признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов.

В п. 3 Минимального перечня услуг перечислены работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, которыми предусмотрено в том числе выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен. В случае выявления повреждений и нарушений потребуется составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

Подводя итоги вышесказанному, можно сделать следующие выводы.

Вам необходимо письменно согласовать с собственником другой квартиры стоимость работ по приведению общего имущества дома в надлежащий порядок, для чего нужно составить смету расходов на производство работ и используемых материалов и направить ее почтой с описью вложения или вручить ему под расписку. Вместе со сметой направляется сопроводительное письмо с кратким описанием сложившейся ситуации и указанием разумного срока для ответа.

Если в указанный срок ответа не поступит или сосед откажется от участия в несении совместных расходов, то вы можете поступить одним из следующих способов:

— обратиться в суд с иском о понуждении соседа участвовать в расходах на содержание общего имущества дома или

— выполнить работы за свой счет, а затем предъявить соседу требование об оплате половины понесенных расходов на производство работ и использованные материалы по неотделимому улучшению общего имущества дома. Отказ соседа от возмещения указанных расходов может быть также обжалован вами в судебном порядке.

По сложившейся судебной практике, в том числе обобщенной Верховным Судом РФ по данной категории споров, учитываются размеры проведенных расходов по ремонту общего имущества, которые должны быть разумными.

Поэтому эффективней получить предварительное согласие собственника соседней квартиры на ремонт дома без обращения в суд.

Источник

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

  • специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
  • лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
  • другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
  • земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
  • другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

  • элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
  • элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно — ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

  • Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
  • Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
  • Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
  • Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
  • Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
  • Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
  • Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
  • Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

Источник

ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.

Читайте также:  Кому нужен ремонт киров

Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г. для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги. При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.

В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии. Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г. с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г. совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г. отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией. «По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».

Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся. «На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».

Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества. «ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он. – Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».

Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.

Источник

Очередной правовой прорыв! Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения и ремонт в квартире, теперь вправе требовать возмещения своих затрат от другого сособственника!

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

1

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

Мотивом для написания настоящей статьи послужил выпущенный Верховным судом РФ 14.11.2018 г. очередной Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2018) (далее – Обзор или Обзор ВС РФ), в котором ВС РФ описал как нижестоящим судам следует подходить и разрешать дела при рассмотрении споров враждующих между собой сособственников квартир, купленных ими на стадии строительства, и сразу и/или в последующем оказавшимися в долевой собственности сторон конфликта.

Вопрос является крайне актуальным, т.к. количество приобретаемого и вводимого в эксплуатацию нового жилья сейчас огромное.

Люди: разводятся, умирают, делят жилье еще на стадии покупки, а поделив квартиру, уже после окончания ее строительства, часто оказываются в ситуации когда один из совладельцев вкладывается в нее и живет в ней, а другой паразитирует и ждет когда проживающий сособственник завершит ремонт и квартира станет жилой, и потом как ни в чем ни бывало приходит в неё и:

  • заявляет свои права на проживание в ней,
  • или при продаже квартиры, категорически отказывается учитывать произведённые другой стороной её неотделимые и иные существенные улучшения,

что по итогу (ранее…) приводило к необоснованной имущественной выгоде не вкладывавшегося в квартиру сособственника, и ущемлению прав других сособственников, понесших существенные расходы на приведение квартиры в жилое состояние.

Прежде чем перейти непосредственно к правовому разбору, анализу и описанию последствий для правоприменительной практики (реального применения данных положений Обзора на местах нижестоящими судами) выпущенного ВС РФ Обзора, думаю правильным будет рассказать Вам и обратить Ваше внимание на то, а на сколько же важен вышеуказанный Обзор для разрешения текущих конфликтов и обязателен ли он (Обзор ВС РФ и сделанные в нем выводы и рекомендации) для нижестоящих судов при вынесении ими решений по Вашим реальным делам (то, с чем как раз и сталкиваются каждый день граждане в жизни и судах)?

Читайте также:  Ремонт моторчика стеклоочистителя пежо 407

В нашей стране прецедентное право (ниже простым языком описываю что это такое) официально отсутствует, т.е. в отличие от всех известных историй из фильмов, снимаемых в США, и иных странах с англо-саксонской системой права (наша система права относится к романо-германской), сказать в суде (как в прецедентном праве), что в 1810 г. за тоже самое судили так и потому надо и нам судить в 2020 году также – нельзя, однако…

наша страна и наша правовая система (наши цивилисты – специалисты в области гражданского законодательства) придумали иной выход… — по сути сделали тоже самое, но только через обобщение текущей судебной практики нижестоящих судов Верховным судом РФ (ВС РФ) и выпуск ВС РФ обязательных для учета и исполнения при вынесении решений нижестоящими судами так называемых Обзоров практики ВС РФ (!),

где описываются правовые ситуации в различных отраслях права:

— жилищного, семейного, гражданского, уголовного и т.д.,

и то, как следует после выпуска очередного Обзора Верховным судом разрешать такие дела нижестоящими судами, а именно:

  • какие доказательства учитывать,
  • какие обстоятельства по делу являются существенными,
  • что необходимо доказать каждой из сторон (Истец, Ответчик, иные лица) для того, чтобы суд принял их позицию,
  • какие обязательные документы (не часто такое пишут, но бывает…) нужно предоставить суду в подтверждение своих доводов,
  • обязательно ли соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление перед подачей в суд претензий другой стороне или жалоб, и т.д.),

выпущенный Верховным судом РФ 14.11.2018 г. очередной Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2018) как раз и является одним из них.

И так приступим.

В п.3 Обзора ВС РФ от 14.11.2018 г. был сделан следующий практический вывод:

Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле”,

а далее ВС РФ расписал на примере одного из дел, как и при каких обстоятельствах через суд такую компенсацию теперь можно высудить с Вашего вредителя.

Какую же ситуацию разобрал ВС и как это теперь можно применять на практике?

Ситуация была следующая:

“М.Э. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры. В связи с расторжением брака решением суда за каждым из бывших супругов признано право собственности на ½ доли в объекте незавершенного строительства.”

Какой первичный вывод нужно сделать из данного описания?

  1. Спор касался новой квартиры без ремонта (по аналогии можно ставить вопрос о компенсации и по квартирам, где на стадии приобретения или в процессе совместной эксплуатации она стала нежилой – должны быть официальные документы подтверждающие нежилое состояние квартиры или ее аварийное состояние).
  1. В квартире до начала ее ремонта появилась долевая собственность (в данном случае из-за развода, но туда же относится и вступление в наследство, и иные ситуации влекущие появление долевой собственности: через отступное выдел доли в квартире при погашении долга, соглашение о разделе имущества в период брака между супругами, дарение части квартиры и т.д.).

После передачи строительной организацией квартиры сторонам по акту в черновой отделке истец за свой счет произвел ремонт квартиры.”

На что тут обратить внимание?

Истец после передачи квартиры за свой счет произвел ремонт. ”,

и это является краеугольным моментом…

Верховный суд, по сути, впервые на таком уровне (на уровне Обзора ВС) допустил возможность одной из сторон (одним из совладельцев) производить ремонт в новой квартире (которая была передана ему без отделки) без согласия другой стороны,

что является революционным с точки зрения положения п. 1 ст. 247 ГК РФ, где прописано, что – “владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке устанавливаемом судом”,

и ранее суды трактовали это следующим образом – у Вас нет согласия другого сособственника?, значит Вы являетесь недобросовестным сособственником если без согласия другой стороны что-то сделали с квартирой, у Вас не было права в таком случае:

  • делать ремонт (за свой счет),
  • требовать компенсацию за ремонт (произведенного за свой счет),
  • права защищаться от недобросовестного поведения сособственника, не вкладывавшегося в квартиру,

и это было несправедливо (на что и обратил наконец внимание Верховный суд), ведь жизнь не стоит на месте…

Люди оказывались в заложниках ситуаций, когда владея квартирой в долях с кем-то (кто в ней не живет и никогда не жил), человек не имел возможности банально привести ее в жилое состояние, а если делал это, то его за это могли наказать рублем и бесконечной нервотрепкой, без права на компенсацию произведенных затрат на улучшение квартиры.

Однако продолжим и вернемся к текущему Обзору ВС.

В развитие описания спорной ситуации ВС указал, что:

“В силу ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, порядок осуществления владения и пользования имуществом, в том числе жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, устанавливается судом, если согласие между сособственниками не достигнуто.

Правомочие владения как одно из правомочий собственника означает физическое обладание имуществом, а также отношение к имуществу как своему. Правомочие пользования включает извлечение полезных свойств имущества с сохранением его целевого назначения.

Осуществление одним из сособственников ремонта в жилом помещении означает реализацию им правомочий владения и пользования таким помещением, а также одновременно и способ несения издержек по содержанию и сохранению жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

Согласно договору долевого участия в строительстве переданная сторонам спора квартира предоставлена без отделки.

Истец за свой счет с даты передачи ему квартиры по акту произвел неотделимые улучшения для приведения указанного помещения в состояние, пригодное для проживания, то есть использования жилого помещения по назначению.

Что это означает на практике и как это трактовать?

Теперь тот сособственник, кто после передачи квартиры в состоянии – “в бетоне”, в квартиру: вселился, сделал в ней за свой счет ремонт и стал в ней жить (при отсутствии проявления интереса к квартире со стороны другого сособственника) более не является недобросовестным, его действия признаются законными и направленными для использования квартиры по назначению – для проживания!

Для подачи подобных исков надо учитывать следующие вводные:

  1. У Вас должны быть все чеки и договора на ремонт (иначе чем Вы подтвердите, что именно Вы потратились на квартиру и покупали все в нее).
  1. Вы не должны до начала ремонта допускать ситуации, когда другой сособственник обращается на Вас в суд и/или полицию о нечинении ему препятствий в пользовании спорной квартирой (иначе Ваши действия по взысканию компенсации за ремонт при Вашем недобросовестном поведении – будут расценены как злоупотребление правом и в иске Вам скорее всего откажут).
  1. Требовать компенсацию за шикарный ремонт будет сложно, т.к. другая сторона будет говорить что так Вы злоупотребление правом (специально сделали супер дорогой ремонт чтобы потом засудить, взыскать баснословные деньги и вынудить по итогу отказаться от своей доли в пользу сделавшего ремонт, чтобы избавиться от долга), однако если Вы просто привели квартиру в жилое состояние в нормальных разумных пределах (без золотых унитазов и т.д.) – то Ваша позиция в суде будет сильнее.
  1. Вы можете требовать компенсацию соразмерно той доли, которая есть у Вашего оппонента. Пример: У Вашего оппонента 1/3 доля в квартире площадью 130 кв.м, Вы сделали в квартире ремонт за 3.000.000 рублей (чеки и договора – у Вас все есть), значит… по суду Вы можете требовать с той стороны 1.000.000 рублей.
  1. Крайне желательно чтобы схема/развитие ситуации выглядели так:
  • доли в собственности появились на стадии строительства (или жили в уже построенной квартире вместе, но сособственник выехал, в доме случился пожар/залив и т.д. – Вы привели после происшествия квартиру в жилое состояние),
  • Вы приняли квартиру у застройщика и реально въехали в нее (при отсутствии возражений с другой стороны или отсутствия у той стороны доказательств такого возражения), или после выезда из квартиры сособственника Вы там продолжаете постоянно жить,
  • Вы реально живете в ней и сделали в ней ремонт, а другая сторона никак не проявляется (кроме звонков как вариант…),
  • Через год/два и т.д. появляется другой сособственник и требует вселиться, регистрируется в квартиру, отказывается Вам что-либо компенсировать за ремонт и ЖКУ (коммунальные платежи) – т.е. вселяющийся действует как бы недобросовестно…

При таких вводных Вам теперь можно ставить вопрос в суде о том, что вселяющийся сособственник должен компенсировать приведение квартиры в соответствии с ее назначением – “в жилое состояние”, и после взыскания половины стоимости ремонта – можно продолжить давить на другого сособственника, например: обратить взыскание на его долю через суд в счет компенсации долга за ремонт и т.д.

Вместо заключения: долевая собственность в квартирах это в 99% случаев – боль, Ваша и судов.

Очередной Обзор ВС РФ встает на защиту добросовестных владельцев долей в квартирах-новостройках (по аналогии можно применять и в иных ситуациях), но вопрос оценки Вашего добросовестного поведения при осуществлении владения долей, проведению ремонта в такой квартире и т.д., является предметом исследования судом конкретных обстоятельств дела и Вашей ситуации.

Если Вы хотите компенсировать свои расходы на ремонт с недобросовестной стороны или избираете такую тактику при защите от вселения или при иной ситуации (когда другой сособственник 10 раз подумает, а надо ли ему это при риске образования долга за ремонт), то советую все же оценить свои правовые риски и сходить на консультацию к адвокату.

Важно знать… У нас не прецедентное право.

Вышеописанный Обзор ВС указал путь судам, как рассматривать такие дела, но он не разрешил конкретно Ваше дело.

Суд будет рассматривать Ваше дело по Вашей ситуации и по Вашим обстоятельствам, с оглядкой на Обзор ВС. Так что думайте… как Вас преподнести суду и как заявить Ваши требования максимально убедительно, данная категория споров является новой и сложной.

Источник