Ремонт или восстановление балконной плиты

Особенности ремонта балконной плиты

Наличие балкона является большим преимуществом. Его можно украсить цветами в горшках или превратить в небольшой сад. Утепленный и застекленный балкон становится частью квартиры. Оборудуйте кабинет, ванную комнату и даже спальню. Но любое использование возможно только в том случае, если конструкция надежная и не ветхая. Часто встречаются балконы, требующие ремонта, т.к. они расположены в домах, отслуживших несколько десятков лет. Балконные конструкции в хрущевках выглядят особенно неприглядно. Балкон, установленный давно, может серьезно повредиться. Когда требуется ремонт балкона, возникает вопрос, кто это должен делать, какая организация отвечает за процесс. Выяснить, кто несет ответственность за ремонт, может быть сложно. Балкон состоит из нескольких частей. Плиты днища являются несущими конструкциями, поэтому их осмотр и аварийный ремонт входит в обязанности управляющих компаний. Но хозяева не всегда готовы к оформлению документов и ожиданию, особенно когда грозит серьезная авария, поэтому ремонтируют балконную плиту самостоятельно. При этом необходимо учитывать степень и характер разрушения, а также особенности строения. Если квартира приватизирована, собственник не несет ответственности за несущие конструкции. Необходимо составить описание и отправить его в агентство, ответственное за реагирование.

Характер конструкции и крепление основания

Балконы бывают нескольких видов в зависимости от особенности конструкции. Если балконная плита открыта с трех сторон, то такой вид называется консольным балконом. Такие варианты чаще всего требуют ремонта, т.к. негативные факторы сильнее всего воздействуют на торцевые стороны. Именно консольные балконы обычно устанавливались в хрущевках.

Второй вид – приставные балконы. С боковых сторон их закрывают приставные пилоны. В результате получается жесткая конструкционная коробка, защищающая основание и обеспечивающая надежность. Такие балконы реже приходят в негодность. В некоторых случаях их можно объединять с жилым пространством.

Третий вид – лоджия. Это не выступающая конструкция, плита располагается в специальной нише и с трех сторон ограждена стенами дома. Лоджия является наиболее прочной конструкцией, поэтому можно выполнять любые виды перепланировки. Лоджия практически никогда не разрушается очень сильно, но заделка трещин может понадобиться.

Различаются конструкции балкона и по характеру крепления основания.

  1. Защемление в наружной стене – применяется чаще всего в кирпичных домах. В стену замуровывают элементы, создающие нишу, в которой будет крепиться плита. Плита используется неравномерной толщины. Она утолщается по мере приближения к стене. Плиту тщательно крепят к железобетонным элементам несущей конструкции.
  2. Укладка балконной плиты на консольный элемент перекрытия – используется в панельных домах.
  3. С опорой на консоли внутренних стен или консоли колонн.
  4. С опорой на приставные конструкции.
  5. Подвеска плиты к перекрытиями или стенам.

Может показаться, что логичнее было бы использовать плиты перекрытий в качестве балконных. Они бы выступали из стены и создавали надежное основание. Однако такой способ уменьшит долговечность здания в целом. Наружная часть будет постепенно разрушаться. Коррозия арматуры будет проникать вглубь и разрушаться станет внутреннее перекрытие.

Виды ремонта балконной плиты

В зависимости от степени разрушения балконной плиты выделяют несколько разновидностей ремонта: мелкий, средний, капитальный и аварийный. Прежде чем выбирать конкретный вариант, следует оценить степень разрушения. Мелкие повреждения могут быть убраны самостоятельно, а для выполнения капитального или аварийного ремонта потребуется приглашать специалистов. Стоит выяснить, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире и в каждом конкретном случае. Определенные работы должна выполнить управляющая компания, особенно если рассматривается кооперативный дом или квартира в многоквартирном доме.

Мелкий и средний ремонт

Мелкий и средний ремонт и усиление балконной плиты требуется в тех случаях, когда имеются небольшие трещины, не уходящие далеко в глубину. В процессе заделывают выщербленные кромки плиты и мелкие трещины.

Сначала оценивают глубину трещин. Для этого используют тонкий щуп или лезвие ножа. Его вводят в трещину. Если лезвие резко упирается, пройдя от двух до четырех сантиметров, то трещина неглубокая. Если же оно сначала проходит свободно, а затем защемляется, то трещина уходит слишком глубоко.

 

Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты

Балконная плита относится к общедомовому имуществу, и содержать её должен тот, кто управляет многоквартирным домом – управляющая организация, ТСЖ или кооператив.

Важно! Если речь идет не о содержании или текущем ремонте, а о капитальном ремонте, то такой ремонт обеспечивает Фонд капитального ремонта в сроки, предусмотренные региональной программой, или владелец специального счета по решению общего собрания собственников (зависит от способа формирования фонда капремонта).
В последнем случае, если плита требует капремонта, управляющей компании стоит принять меры для обеспечения безопасности граждан. Обычно это закрытие и опломбировка выходов на балкон, письма собственникам с запретом выходить на балкон, протягивание лент под балконом, информирование муниципалитета об аварийном состоянии балкона для утверждения краткосрочного плана капремонта и актуализации региональной программы.

Плита балкона – общее имущество всех собственников

То, что плиты относятся к общему имуществу, написано в подпункте «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества № 491:
«в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)».

Эта норма даже оспаривалась в Верховном Суде РФ (решение от 9 ноября 2011 г. № ГКПИ11–1727). Один собственник считал, что, оплачивая содержание и ремонт балконных плит, он несет бремя расходов на содержание имущества, не являющегося общим.
Тогда суд указал:

  • В соответствии с подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170, балкон является несущей конструкцией.
  • Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Ремонт балконных плит

Теперь до Верховного Суда РФ периодически доходят споры управляющих организаций и жилищных инспекций, которые выдают предписания принять какие-либо меры в отношении разрушающихся балконных плит.

Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2019 г. № 302-ЭС19–2146

Здесь признали незаконным предписание контролирующего органа.
При проверке было обнаружено повреждение несущих конструкций балконов: «балконные плиты имеют повреждения бетонного слоя, имеется деформация арматуры, балконные плиты имеют провисания и значительные отклонения от линии горизонта».
От управляющей компании потребовали отремонтировать балконные плиты.

Апелляционный суд, суд округа и Верховный Суд РФ пришли к выводу о том, что работы по ремонту балконных плит выполняются при капремонте:
— согласно пункту 4.2.4.3 Правил эксплуатации жилфонда № 170 разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов следует устранить при капитальном ремонте по проекту;
— доказательств, свидетельствующих о том, что управляющая компания является лицом, обязанным осуществить капремонт, в материалы дела не представлено.

Суды учли, что управляющая организация не бездействовала: выдала предписания о запрете пользования балконами в связи с их аварийным состоянием; направляла письма в администрацию и Фонд капремонта с просьбой о включении в план работ ремонт фасадов; писала в адрес регионального министерства строительства и модернизации ЖКХ о внесении изменений в программу капитального ремонта.

Определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2020 г. № 307-ЭС20–14773

Управляющая организация оспаривала предписание Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области. От компании снова требовали ремонт балконных плит.
Организация считала предписание незаконным, потому что плитам нужен капремонт.
Суды первой и кассационной инстанции пришли к выводу, что Комитет имел право выдавать такое предписание:

  • указанные в нем мероприятия направлены на обеспечение установленных законодательством условий содержания общедомового имущества с целью безопасного и благоприятного проживания граждан;
  • устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общедомового имущества, направлено на поддержание технического состояния дома, и в силу договора управления носит для УК обязательный характер;
  • при этом техническое состояние балконов дома создает угрозу жизни и здоровью людей, что требует принятия незамедлительных мер по устранению неисправностей. При таких обстоятельствах включение дома в региональную программу капремонта не освобождает управляющую компанию, продолжающую взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения своих обязательств до наступления срока капремонта.

Верховный Суд РФ согласился с этим обоснованием.

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. № 304-ЭС19–11201

Оставлено в силе предписание органа муниципального контроля, который требовал от управляющей организации из ХМАО обследовать межэтажные стыки, перекрытия в зоне сопряжения квартир, пол балкона; провести ремонтно-восстановительные работы.
Суды исходили из факта ненадлежащего технического состояния балкона квартиры, а также учитывали, что на основании договора управления МКД общество является лицом, ответственным за надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в состав которого входят балконные плиты. УК не доказала, что при управлении домом выполняла работы по восстановлению повреждений отдельных участков балконов.

Определение Верховного Суда РФ от 5 марта 2019 г. № 306-ЭС19–891

Управляющая организация из Волгоградской области вновь проиграла жилищной инспекции в споре о ремонте балконных плит.
Суды указали, что указанные в оспариваемом предписании работы (по ремонту фасада, балконных плит) являются обязательными для компании как лица, ответственного за надлежащее содержание общего имущества в МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 28 октября 2019 г. № 307-ЭС19–20059

Управляющая организация из Калининградской области проиграла дело органу жилищного надзора.
При проверке обнаружилось увлажнение плиты перекрытия в границах двух квартир многоквартирного дома. Компании выдали предписание об устранении выявленного нарушения.
Суды согласились с надзорным органом в том, что управляющая организация должна выполнять работы по выявлению повреждений балконных плит, которые относятся к несущим конструкциям, и работы по устранению выявленных повреждений.

Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2020 г. № 307-ЭС20–19499

Снова спор проиграла управляющая организация из Калининградской области.
В этот раз орган жилищного надзора при проверке установил, что «на потолке балконной плиты имеются темные пятна, в местах пятен нарушены окрасочный и шпаклевочный слои».
Компании выдали предписание: ликвидировать протечку, восстановить штукатурный и окрасочный слои на потолке балконной плиты.
Суд кассационной инстанции, с которым согласился Верховный Суд РФ, исходил из того, что возложение на УК обязанности выполнить ремонт, не допуская дальнейшего развития повреждений, является правомерным, поскольку балконная плита входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет управляющая организация.

 

Ремонт и восстановление балконной плиты в хрущевке

Рассмотрены способы восстановления балконных плит, их характеристики, возможные варианты укрепления на примере ремонта балконной плиты в хрущевке.

Способы восстановления балконной плиты на примере ремонта балконной плиты в хрущевке

Из-за коррозионного и эрозионного износа конструкций фасада зданий такая полезная часть квартиры, как балкон может разрушиться. Дабы не допустить подобного происшествия, многие хозяева квартиры своими силами или при помощи специалистов производят укрепление плиты и восстановление перил с последующей установкой оградительной рамы. Ведь, если вовремя не принять меры по укреплению разрушающей конструкции, можно лишиться отличного места для сушки и хранения вещей, приятного время препровождения и т. д.

Из статьи Вы узнаете, как укрепить балконную плиту комбинированным способом.

Фото разрушенной балконной плиты.

Кто должен ремонтировать балкон?

Согласно пункту «2в» документа РФ: «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», балконная плита и перильное ограждение относятся к общественному имуществу, за которое, в зависимости от способа управления коммунальным хозяйством, несет ответственность товарищество собственности жилья (ТСЖ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или другая управляющая организация. Поэтому, за восстановлением балконных конструкций необходимо обращаться только в ту организацию, которая непосредственно отвечает за общее имущество дома. Согласно пункту 12, вышеуказанного документа, собственникам квартиры не запрещается ремонтировать общественное имущество своими силами.

Варианты крепления балконных плит, их характеристики и возможные способы восстановления

Для эффективности проведения работ по реконструкции балконов, необходимо изучить их характеристики и способы крепления к зданию. Часто балкон и лоджия для обычного обывателя понятия одинаковы. Но на самом деле – это два разных по конструкции строения. Балкон с (древненемецкого balko – балка) – плита с перильным ограждением, выступающая за пределы фасада архитектурной постройки. Лоджия (с итальянского loggia – крытая галерея) – неотапливаемая ниша в здании, с открытой стороной (сторонами) и поддерживающими элементами типа колон, арок, плит и т. д. Так как конструкция, рассмотренных выше площадок, существенно отличается друг от друга, в статье ремонт лоджии не рассматривается.

 

Особенности ремонта балконной плиты

Кто из жильцов многоквартирных домов не хотел бы увеличить свою жилплощадь, да еще и с минимальными тратами? Нелогично использовать такой «соблазнительный» кусок, как балконная плита, только для перекура или сушки белья. Всего-то нужно – установить полноценное окно, утеплить ограждающие конструкции и демонтировать часть стены. Процедура потребует вложений, но, если с основанием балкона все в порядке, серьезных трудностей не возникнет. Планируя такой ремонт, желательно узнать больше об этих плитах, особенностях их монтажа и ремонта.

Способы укладки и причины разрушения балконных плит

Опасность потерявшего прочность основания – бетонного или деревянного – очевидна. Однако вероятность обрушения, прежде всего, связана с методом крепления балконной плиты к дому.

В зависимости от серии здания и стенового материала, выделяют три способа ее монтажа:

  1. Консольный – железобетонное изделие частично входит в толщу стены и само несет всю нагрузку;
  2. Приставной – основание балкона лежит на несущих балках или подкосах;
  3. Столбчатый – плита частично опирается на «пилоны» – столбы или колонны большого сечения;

Третий тип крепления сравним по надежности с основанием лоджии, которая вообще может быть частью межэтажного перекрытия. Ведь, помимо того, что пилоны несут большую часть нагрузки, они же, хоть немного, но прикрывают основание от дождя. Поэтому, как правило, бетон здесь разрушается гораздо медленнее. Однако это не значит, что он неуязвим.

Приставные балконные плиты встречаются в конструкции старых зданий – «сталинской» постройки, например. Несущие элементы – балки или подкосы – прикреплены к стене либо частично утоплены в нее. В качестве основы для пола применяют не только бетон, но и дерево. Такая конструкция не очень надежна. Ведь при отсутствии гидроизоляции все ее части подвержены коррозии, которая передается по балкам в стену. Разрушение при этом происходит максимально быстро.

Консольное крепление (также характерно для «хрущевок») сейчас встречается чаще всего, так как оно оправдано минимальным расходом строительных материалов. Ведь здесь не нужны пилоны или балки, а надежность, при должном отношении и правильном монтаже, вполне достаточна. Однако нагрузка лежит, прежде всего, на том краю, что частично входит в стену. Поэтому конструкция кажется ненадежной.

Обратите внимание: при отсутствии остекления бетон перманентно подвержен агрессивным воздействиям климата.

Негативные факторы

Как правило, ремонт балконных плит, закрепленных консольным методом, актуален для верхних этажей, где отсутствует даже козырек. Но нижние этажи страдают от тех же воздействий лишь немногим меньше.

Вообще, основание балкона приходит в негодность по следующим причинам:

  1. Плохо проваренные соединения арматуры и закладных деталей;
  2. Некачественный бетон, отсутствие гидроизоляции;
  3. Периодическое увлажнение, промерзание, оттаивание;
  4. Перегруз, сосредоточение нагрузки в одной точке.

Чаще всего на железобетон воздействуют сразу все или большая часть факторов. Если же на полу лежит, например, линолеум или доски, то не всегда удается увидеть начало разрушения вовремя. Кстати, наклон плиты часто ошибочно принимают за первую стадию обрушения. На самом деле, такие ЖБИ выпускают в форме неправильной трапеции – чтобы стекала вода.

На заметку: определить, «покосилось» ли основание, можно снизу.

Определение методики ремонта и его проведение

Технология такого мероприятия, как ремонт балконной плиты, неоднозначна. Ее этапы, материалы и методики зависят от степени разрушения объекта. Решив утеплить балкон, стоит уточнить состояние тела бетона, чтобы понять, какой ремонт ему требуется. В идеале, диагностику проводит инженер, уполномоченный давать обоснованную оценку.

Но если железобетон превратился в набор гравия и ржавых «арматурин», это заметит даже дилетант.

Профилактика

Профилактика нужна, когда кроме небольших трещин и отсутствия гидроизоляции, каких-то изъянов не видно. Правда, на трещины следует обратить особое внимание. Ведь, как правило, трескается не бетон, а его покрытие – штукатурное или лакокрасочное. Если же их глубина составляет хотя бы 10 мм, это может стать проблемой, требующей квалифицированной оценки.

Профилактические мероприятия заключаются в создании гидрофобного защитного покрытия, для чего применяют обмазочную или пленочную гидроизоляцию. Очистив поверхность от пыли и слабо держащихся частиц, ее обрабатывают укрепляющим составом. Который, кстати, пригодится при дальнейшем ремонте балкона – для обработки стен, потолка. Это может быть обычная грунтовка, «бетоноконтакт», жидкое стекло и пр.

Затем укладывают гидроизоляционную мембрану либо простую ПВХ-пленку. Стыков желательно не делать, ведь размеры пола здесь, как правило, небольшие – 1 * 4 м или около того. Обмазочный состав наносят кистью в 2 – 3 слоя, не забывая о торцах и прочих элементах.

Важно: металлические части – закладные детали или выступающую арматуру – желательно зачистить от ржавчины и обработать, например, суриком.

Средний ремонт

«Средний» ремонт включает, помимо устройства гидроизоляции, восстановление частично разрушенной поверхности тела железобетона. Для этого поверхность очищают, старясь максимально удалить ослабленные частицы. Грунтовка здесь также обязательна. Применяемый цементно-песчаный раствор серьезной нагрузки нести не будет, его задача – остановить разрушение и коррозию. Поэтому он должен быть «богатым» и содержать гидрофобные добавки – жидкое стекло, к примеру.