Гарантийный срок при выполнении текущего ремонта

Гарантийный срок при выполнении текущего ремонта

Гарантия на монтажные и строительные работы по закону

Строительство любого объекта недвижимого имущества предполагает ответственный и профессиональный подход к собственными обязанностям и обязательствам. А потому ключевой вопрос, с которым рано или поздно сталкивается заказчик – гарантии по выполненным работам.

Каждый заказчик рассчитывает, что его новостройка (это может быть как жилой дом, так и гараж, хозяйственное помещение или бытовка) прослужит верой и правдой на протяжении многих десятилетий. Аналогичные ожидания и требования традиционно предъявляются и к ремонтным работам.
А потому вопрос о гарантийных обязательствах не теряет актуальности никогда. Для разъяснения основных моментов в гарантийном аспекте, необходимо руководствоваться законодательными актами.

  • наличие гарантийного срока на ремонтные работы предполагает сохранение предписанных норм качества на соответствующее время;
  • если в подписанном договоре отсутствует какое-либо другое положение, требования по качеству распространяются в целом на объект;
  • нормы качества формируются и обеспечиваются подрядчиком, дополнительно на него возлагается ответственность за выявленные производственные дефекты или неполадки;
  • о выявленных недостатках сторона заказчика должна известить заблаговременно, при этом гарантийный срок продлевается на срок, пока дефекты не будут устранены полностью (в большинстве случаев оформляется письменная претензия застройщику для устранения недостатков).
  • о всех выявленных недостатках сторона заказчика должна сообщать стороне исполнителю в оговоренные сроки, но не позднее 2-х лет после приёмки объекта строительства;
  • указанное право предъявления требований актуально для всего гарантийного периода, если он предусмотрен договором;
  • обычно отсчёт гарантийных обязательств начинается с приятия заказчиком объекта, если другого не предусмотрено договором.

Сроки гарантии на ремонтно-строительные работы
Положения ГК РФ предписывают – срок гарантии на ремонтно-строительные работы согласно нормативным документам наделена не меньшей юридической силой, чем закон. Если в подписанном договоре указаны ранее оговоренные рамки, необходимо ориентироваться на указанные нормативы.

Дополнительно предписывается – если гарантийный период на строительные или ремонтные работы в соответствии с договором меньше 2-х или 5-и лет, следует руководствоваться Гражданским кодексом. Если более указанного временного отрезка – нормативный документ имеет больший приоритет.
Вывод напрашивается очевидный – необходимо ориентироваться на интересы и предпочтения заказчика. Потребитель может рассчитывать на минимум – 2 или 5 лет.

Гарантии на виды строительных работ
Гарантии на ремонтные и строительные работы устанавливаются с учётом их сложности. Помимо всего прочего, принимаются во внимание и эксплуатации характеристики объекта. Впрочем, законодательно установлен минимум в 2 года для ремонтных работ и 5 лет для строительства. Указанные сроки нельзя уменьшать.
Из всего сказанного выше следует – если был выполнен ремонт, а договор на него отсутствовал, при этом сторона подрядчика гарантирует лишь год безукоризненной работы, заказчик имеет право обратиться для устранения выявленных дефектов на протяжении 2-х последующих лет.

В то же время важно понимать – выявленный недостаток в обязательном порядке должен иметь производственный характер. Если дефект возник вследствие износа при стандартной эксплуатации – исполнитель может отказать в гарантийном обслуживании.
Для таких случаев без независимой экспертизы не обойтись, часто она должна выполняться за счёт стороны заказчика. Если в рамках исследования будут обнаружены качественные дефекты по ремонтным или строительным работам, их придётся устранять за счёт исполнителя. Заказчик может затребовать полностью возместить понесённый ущерб, если таковой имел место быть. Экспертные услуги оплачиваются стороной подрядчиком.

Гарантийное письмо о выполнении строительных работ по гарантии
Необязательный нормативный документ – гарантийное письмо о выполнении взятых на себя обязательств по договору о строительных работах. В этом документе обозначают сроки выполнения работ, а в случае, если они не будут соответствовать договорным, указываются конкретные причины, приведшие к указанной ситуации.
Указанное гарантийное письмо направляют стороне заказчика по требованию подрядчика или по его непосредственному запросу.

Источник



О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

Опыт УК: как эффективно и качественно управлять новостройками

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

  • на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок;
  • нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции;
  • нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции;
  • нет системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
  • засорены трубопроводы систем ХВС и ГВС;
  • нарушена гидроизоляция подземных этажей здания.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Читайте также:  Ремонт с применением сварки опо

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

  1. Действительно ли УО могла выступать в суде от имени собственников помещений в МКД.

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник

Какой гарантийный срок на строительные работы по закону

Строительство домов и других сооружений — отрасль с повышенной ответственностью. Государство тщательно регулирует взаимоотношения застройщиков и заказчиков, устанавливая гарантийный срок на строительные работы.

Что говорит Градостроительный и Гражданский кодексы?

Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.

Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.

Есть ли гарантия

Ст. 755 ГК РФ устанавливает законную гарантию на качество объекта строительства. Указывается, что подрядчик отвечает за эксплуатационное состояние здания по умолчанию, если иное не предусмотрено договором. Контрагент несет ответственность в течение всего гарантийного срока.

На что не распространяется

Из содержания статей Гражданского кодекса РФ можно вывести случаи, когда ответственность застройщика действовать не будет:

  • мелкие отступления от норм ;
  • износ ;
  • неправильная эксплуатация объекта ;
  • ненадлежащий ремонт.

Если подрядчик допустил небольшие погрешности в показателях, но на эксплуатацию здания это никак не повлияло, то исполнителя нельзя привлечь к ответственности.

Правило распространяется и на случаи износа, когда объект теряет эксплуатационные показатели с течением времени. Если заказчик привлек третьих лиц к ремонту или восстанавливал объект самостоятельно, то предъявить претензии исполнителю нельзя.

Законодательные нормы имеют прямую силу, что подтверждается судебной практикой. У подрядчика есть возможности для защиты собственных прав и интересов.

ВАЖНО! Перечисленные нарушения доказываются экспертизами. У подрядчика есть способы избежать ответственности, если он убедит суд в своей непричастности.

Гарантийный срок на строительные работы по закону

Ст. 756 ГК РФ сообщает максимальный срок гарантии — 5 лет. Стороны могут самостоятельно определить период в договоре.

Читайте также:  Энгельс ремонт газового оборудования

Особым образом регулируется долевое строительство: на него распространяется ФЗ № 214. В п. 5 ст. 7 ФЗ № 214 указана минимальная продолжительность обязательства — 5 лет. В течение этого периода застройщик несет ответственность за качество жилого дома.

Гарантийные обязательства по видам работ

На практике существуют строгие правила определения времени ответственности. Законодательство не содержит конкретного перечня сроков, которые применимы к отдельным видам работ.

Строительные

Строительные работы — самый общий случай, который прямо регулируется положениями гражданского законодательства. Минимальная продолжительность — 24 месяца, максимальная — 5 лет. Смысл строительства — возвести новый дом или здание.

Монтажные

По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).

На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).

Отделочные

Нет оснований включать отделочные мероприятия в разновидность строительства. На практике это выполнение работ, регламентируемое потребительским законодательством. В п. 3 ст. 29 ЗоЗПП указано: гражданин имеет право выставлять претензии к исполнителю в течение 2 лет. Эта же продолжительность указывается в СНиПах.

Отделка регулируется иными нормативными актами, так как она напрямую не связана с созданием новых объектов.

Ремонтные

Бывают текущими и капитальными. Если ремонтные мероприятия не затрагивают существенную перепланировку и обустройство здания, то они текущие. Будут действовать сроки, которые указаны в Законе о защите прав потребителей: 2 года — максимум.

Капитальный ремонт подпадает под понятие строительства (ст. 740 ГК РФ), что автоматически позволяет использовать пятилетний срок для предъявления претензий.

ВАЖНО! Все перечисленные действия могут и не иметь гарантии: она устанавливается в первую очередь договором. В интересах заказчика зафиксировать гарантийное обязательство в соглашении с подрядчиком.

Можно ли отказаться

При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.

Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.

Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ

Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.

До приема в эксплуатацию

Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.

  • собрать доказательства дефекта;
  • обратиться к застройщику;
  • потребовать устранения недостатков.

Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.

Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.

После приема

Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:

  • собрать доказательства дефекта;
  • подготовить документацию;
  • направить пакет контрагенту;
  • потребовать устранения недостатка.

Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.

ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.

Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:

  • сведения о контрагентах ;
  • данные о постройке ;
  • выявленные недостатки ;
  • дата составления и подпись.

В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.

Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.

Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.

Какой период дается на исправление

Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.

Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.

Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.

ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.

Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.

Читайте также:  Ремонт кофемолку бош 6003

Источник

Какой гарантийный срок установлен на жилые дома?

Определённый отрезок времени, в период которого Застройщик для жильцов обеспечивает возможность распоряжаться объектом строительства по прямому своему назначению и является гарантийным сроком жилого дома. При этом гражданин, пользователь жилищными благами, правомочен в рамках регламентного времени предъявить требования к девелоперу в случае выявления изъянов.

Наличие дефектов в жилье снижает показатель комфортности объекта и доставляет определённые проблемы гражданам – владельцам недвижимости. Для усиления ответственности строителей перед жильцами на законодательном уровне разработан норматив, являющийся гарантией застройщика.

Виды гарантийных обязательств

В вопросе устранения недоработок в жилых строениях важно определять, на что конкретно распространяется гарантия застройщика и какие моменты входят в его полномочия. Существует два правила, относительно вопроса ответственности. К ним относятся:

  • Строительная компания отвечает только за дефекты капитального характера.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию, поддержанием внутреннего состояния объекта в удовлетворительном состоянии, занимается управляющая компания.

Гарантийное ручательство застройщика условно разделяется на два вида.
По договорам (долевого участия, паевого участия, договора-купли продажи)
При определении взаимоотношений между строителем и будущим жильцом заключается письменное соглашение, которое регламентирует права сторон, а также их обязанности. Договор долевого участия имеет отличия от соглашения паевого участия и купчей на квартиру, но к гарантийному обязательству девелопера перед собственником жилья это не имеет отношение.

В редакции договора прописываются общие требования закона о вопросе гарантии на объект, где градостроительные нормы и технический регламент имеют решающее значение. Механизм реализации этих пунктов следующий:

  • При сдаче объекта владельцем производится осмотр на предмет обнаружения изъянов;
  • Девелопером составляется передаточный акт;
  • В случае отсутствия претензий со стороны собственника жилья, акт подписывается;

С момента подписания приёма-передачи начинает действовать срок гарантии, который фиксируется в документе после принятия объекта.

По нормативам в течение трех лет у девелопера существует обязательство по устранению недостатков выявленных в следующих технических коммуникациях и оборудовании:

  • Системе вентиляции и удалении продуктов сгорания.
  • Лифта и составные части примыкающего к нему оборудования.
  • Общедомовая система коммуникации и инженерные сети, подводящие к дому ресурсы (вода, канализация, отопление и др.)
  • Внутренние сети водоснабжения, газа и электрообеспечения (если иное не прописано в договоре).

По частям (на квартиру в целом, на составные её части, на ОДН)

Больший срок гарантирования качества у конструктивных элементов здания. Для этих составляющих дома отведено пять лет гарантии.

Можно требовать у девелопера устранения недостатков, влияющих на конструкцию здания, а именно:

  • Обнаруженные изъяны в наружных и внутренних стенах, в том числе и подъездных;
  • Некачественное покрытие фасадной части, которое помимо эстетического дискомфорта приводит к возникновению сырости в квартирах;
  • Наличие проблем с несущими конструктивами (потолочные межэтажные плиты);
  • Некачественные окна и входные двери, установленные при застройке дома.

Крыша, как элемент несущих конструктивов не попадает под общее правило и имеет большую длительность гарантированного периода, которая составляет 10 лет.

Под гарантию попадают использованные материалы низкого качества и брак при выполнении работ.

Гарантийный срок на строительные работы

Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:

Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.

Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям Гражданского кодекса. В этом случае срок ограничен двумя годами с момента приобретения.

Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.

Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.

Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

При выявлении дефектов, закреплённых подачей претензии с согласия девелопера устранить недостатки, на решение проблемы предоставляется «разумный срок». Такое понятие применяет суд при тяжбе между сторонами, так как в законодательстве четко оговоренного периода не существует.

Решение принимается в зависти от сложности дефекта в индивидуальном порядке. Для определения точного периода ремонта, экспертные специалисты проводят анализ аналогичных работ по представляемым на рынке услугам, и выводят среднее значение. Обычно период устранения составляет 7 — 30 дней, но может быть продлён.

Этот регламент закрепляется договором и должен быть соблюдён. Потребитель правомочен требовать возмещения убытков (с пени) за нарушение оговоренных сроков выполнения работ.

Источник