Администрация капитальный ремонт управляющая компания

Администрация капитальный ремонт управляющая компания

Большинство граждан России высказывают неподдельный интерес к вопросам, касающимся капитального ремонта многоквартирного дома (МКД), и того спектра работ, которые он включает в себя. Тенденция роста народного интереса к этим вопросам объяснима и предсказуема. Согласно требованию Жилищного кодекса (ЖК) и учитывая поправки, внесённые в него в 2014 г., владельцы жилых помещений МКД обязаны нести регулярные личные расходы в виде взносов, предназначенных на капремонт домов. Деньги поступают в профильные фонды.

Эти поправки вызвали сильный общественный резонанс: далеко не каждый гражданин разобрался, почему обязан оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов из собственного кармана. Каждый субъект РФ имеет свою собственную программу капремонта МКД.

Содержание

Капремонт: очередь на проведение

Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.

№/№ Законодательная база Расшифровка
1. ЖК РФ ст. № 166 Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта
2. ЖК РФ ст. № 154 Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир
3. ЖК РФ ст. № 182 Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня

Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.

Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.

Программы регионального уровня содержат следующую информацию:

  1. Список МКД, которые входят в число аварийных и имеют больше двух квартир.
  2. Перечень требуемых работ.
  • Календарное время старта.

С целью поддержания информационной базы в актуальном виде, закон требует проведения регулярных технических осмотров, для наблюдения за «самочувствием» МКД. Так, обновление сведений в базе осуществляется в ежегодном режиме.

На основании информации, полученной от УК (либо ТСЖ), принимается решение проводить, либо не проводить, капремонт каждого конкретного МКД. В этом вопросе принимаются в учёт отклонения «состояния здоровья» МКД от установленных Жилищным кодексом строительных нормативов.

Устанавливая очерёдность, региональные программы учитывают следующую информацию:

  1. Временной срок эксплуатации жилых многоквартирных домов.
  2. Календарное время проведения последнего капремонта.
  3. Наличие наполненности общедомовой «копилки» на капитальные нужды.
  4. Уровень изношенности дома.
  5. Метраж дома.
  6. Объём капитальный трудовых вложений, которые необходимы каждому конкретному зданию.

Каждый желающий может получить интересующие сведения обо всём, что касается проведения капремонта в доме, зайдя на «территорию» официального Правительственного портала (www.reformagkh.ru). Там можно ознакомиться с утверждёнными планами, координацией которых занимается ведомство Государственного Жилищного Надзора.

Программа капремонта: что в неё входит?

В начальной части статьи выяснили, что же представляет собой такое понятие, как «капитальный ремонт» и почему за его осуществление собственники жилья МКД обязаны платить, внося личные деньги в целевой фонд. Теперь предлагаем разобраться с тем, какие обязательства, связанные с проведением капитальных ремонтных работ, несёт государство перед гражданами, и что делается по программе капремонта.

Перечень работ можно узнать из текста ст. № 166, ч.1 ЖК РФ. Приводим список обязательных работ, осуществляемых при производстве капитального ремонта:

  1. Должны ремонтироваться внутридомовые инженерные системы, такие как: электричество, отопление, горячее/холодное водоснабжение, газоснабжение, отведение воды.
  2. Должен производиться ремонт или замена лифтового оборудования.
  3. Должны проводиться кровельные работы.
  4. Должны ремонтироваться подвальные помещения (общедомовое имущество).
  5. Должен осуществляться фасадный ремонт и ремонт фундамента.
  6. Должен производиться ремонт базового фундамента.

Кроме вышеприведённого перечня капитальных работ, каждый субъект России может дополнить рабочий список по усмотрению, посредством включения в него следующих пунктов:

  1. Мероприятия, утепляющие фасад здания.
  2. Мероприятия, нацеленные на переустройство не вентилируемой кровли в вентилируемую крышу.
  3. Работы по организации проходов на поверхность крыши МКД и т. д.

Помимо вышеперечисленных, могут быть включены и иные виды работ. Чтобы расширить перечень капитальных работ, собственники жилых помещений должны на общем собрании проголосовать за то, чтобы сумма ежемесячного взноса превышала минимальное значение. Тогда, по итогам голосования, деньги, заплаченные «сверх меры», собственники смогут израсходовать на ремонтные работы по усмотрению.

Программа капремонта в важных нюансах

Виды и сроки работ утверждаются в отношении каждого конкретного МКД: учитывается не только «физическое» состояние жилого здания, но и возраст. Чтобы узнать виды и сроки запланированных капитальных работ МКД, необходимо обращаться:

  • либо к информации на сайте программы капремонта, утверждённой на региональном уровне;
  • либо зайти на «территорию» портала «Наш город»: в графе поиска вписать адрес проживания и номер дома; затем справа выбрать раздел «Многоквартирные дома»; далее сделать выбор раздела «Региональные программы капитального ремонта»;
  • либо зайти на «территорию» сайта Московской Мэрии (mos.ru).

Важное замечание! По плану, программа капремонта регионального уровня, рассчитана вплоть до 2044 года. Эта программа ежегодно актуализируется. С полным списком капитальных работ в отношении МКД, которые нуждаются в ремонте в период до 2020 г., можно ознакомиться на «территории» сайта под названием «Фонд капремонта МКД».

Какие работы могут выполняться и при капитальном ремонте, и при текущем?

Если подойти избирательно и вдумчиво к тому перечню работ, которые обязательны при капитальном ремонте, и сравнить с аналогичным перечнем работ текущего ремонта, то можно легко заметить, что между ними наблюдается сходство.

Предлагаем разобраться, какие же работы одновременно относятся и к капитальному ремонту, и к текущему. Для удобства восприятия приводим таблицу общих работ:

№/№ Работы, проводимые при обоих видах ремонта МКД
1. Восстановление и гидроизоляция покрытия кровли
2. Утепление домов посредством фасадных работ
3. Замена дверных блоков и оконных рам (как частичная, так и полная). Восстановление отсутствующего остекления
4. Косметические работы в подъезде, с целью устранения дефектов штукатурки и лакокрасочных покрытий

Спектр работ, осуществляемых при капремонте и текущем ремонте в МКД, должен формироваться индивидуально, с учётом нужд каждого конкретного здания, посредством принятия общедомового совместного решения между собственниками квартир и организацией-подрядчиком, прошедшей конкурсы по отбору для производства ремонтных действий.

Каждый регион страны располагает региональной программой капремонта МКД, как в условиях городов, так и в населённых пунктах.

Многоквартирные дома, оставленные за рамками программы капремонта

Законодательство предусматривает, что государство должно оказывать помощь собственникам жилого фонда при организации капитальной реконструкции домов.

Властям муниципального уровня и владельцам квартир в МКД приходится собственными силами формировать денежный фонд для проведения капитальных ремонтных работ, чтобы затем производить его в рамках государственной программы капремонта зданий.

Эта программа представляет собой комплекс целевых мер, ориентированных на проведение ремонтных работ общедомового имущества МКД. В обязанность владельцев квартир входит обязательное требование содержать жильё в надлежащем порядке, что регламентируется ст. № 210, 211 ГК РФ.

Предлагаем узнать, какие же дома многоквартирного жилого фонда не входят в программу проведения работ по капремонту:

  1. Это МКД, которые подлежат сносу (либо реконструкции).
  2. Это МКД, имеющие в составе менее пяти жилых помещений.
  3. Это МКД, участники программы реновации.
  4. Это МКД, уровень износа которых 70 % и больше.
  5. Это МКД, которые признаны нежилыми.
  6. Это МКД, стоимость ремонта которых больше максимальной цены, установленной положением о проведении капремонта.

Деньги, поступающие в фонд капитального ремонта, включены в обязательные коммунальные платёжки. Сумма рассчитывается, исходя из квадратного метража квартиры: по России это шесть рублей (в Москве гораздо дороже: пятнадцать руб.).

Собственники вышеперечисленных жилых зданий не обязаны производить выплату денежных средств, предназначенных для формирования фонда капитального ремонта МКД. И если такие владельцы получают квитанции об оплате денег в вышеназванный фонд, необходимо обратиться:

  1. В справочную службу Москвы.
  2. В организацию Департамента капремонта, посредством услуг интерактивной приёмной.
  3. В Фонд Московского капитального ремонта (возможно сделать запись на приём посредством электронной приёмной).

Капитальный ремонт и его фонд

Капитальный Фонд ремонтных работ – это такая общественная «копилка», которая формируется за счёт:

  • ежемесячных взносов собственников квартир;
  • пеней, необходимых к уплате дополнительно к взносам;
  • процентов, начисляемых за использование денег с профильных счетов.

Помимо этого, Фонд капремонта получает денежные средства за счёт сдачи в аренду помещений, относящихся к общедомовым (цоколя, подвала и т. д.). ЖК возлагает на собственников квартир затраты по содержанию МКД, включая и капитальный ремонт.

Формирование Фонда может быть сформировано двумя путями:

  1. Посредством перевода денег на профильный счёт.
  2. Посредством перевода денег на счёт, принадлежащий региональному оператору.

Собственники МКД не могут собраться, договориться между собой и начать сбор денег в общедомовую «копилку». Для того чтобы иметь право на сбор денежных средств и формирование капитального фонда, необходимо открыть профильный счёт многоквартирного дома.

Тогда владельцы жилья получат возможность производить контроль над финансовыми поступлениями. Собранные деньги могут быть переданы «в руки» того оператора регионального уровня, который отвечает за осуществление ремонтных мероприятий в конкретном регионе страны.

Согласно ст. № 174 ЖК РФ, из созданного фонда можно финансировать:

  • мероприятия по производству капремонта;
  • мероприятия по разработке проектной документации;
  • контрольные мероприятия за проведением строительных работ;
  • погашение кредитных займов и процентов по ним.

Государственные льготники получают компенсацию из «рук» государства, но не получают полного освобождения от уплаты взносов в общедомовой фонд капремонта.

Не должны производить оплаты только те жильцы, которые не являются правообладателями жилых помещений: арендаторы и граждане, которые проживают на основании соглашения социального найма.

Капремонт МКД и порядок его проведения

Каждый субъект РФ имеет наработки по части программ регионального уровня, регулирующих капремонт в условиях МКД, и сроки реализации.

На уровне муниципалитетов формируются специальные структуры для проведения централизованных капитальных мероприятий. Подобные структуры носят название «Региональный оператор».

Эта организация производит цикл организационных действий в отношении фундаментального ремонта в условиях каждого конкретного дома в случае, когда правообладатели жилых помещений не желают отвечать за реализацию капитального ремонта.

Собственники МКД имеют право своими силами организовать капитальные ремонтные работы, но при условии, что у них сформирован специальный общедомовой Фонд капремонта.

Порядок очерёдности осуществления капитального ремонта определяется с учётом критериев, установленных законами на территориях субъектов страны. Узнать об очерёдности можно четырьмя способами:

  • обратившись в ТСЖ (если оно сформировано);
  • обратившись в управляющую компанию;
  • обратившись в муниципалитет либо городскую администрацию;
  • обратившись в службу ЖКХ.
  • обратившись к информации на портале «ЖКХ национальное бюро».

Согласно тексту ст. № 189 ЖК РФ, время, отведённое на осуществление ремонтных действий, должно оговариваться и утверждаться на общедомовом сборе владельцев МКД.

Резюме

Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.

Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.

Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.

Источник



Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ и ответы эксперта

В данной статье мы рассмотрим частые вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Ответы даны Андреевой Юлией Анатольевной, практикующим юристом, консультантом Ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК города Санкт‐Петербург, соавтора нескольких изданий по вопросам жилищно‐коммунального хозяйства.

– Надо ли проводить собрание ТСЖ наряду с собранием собственников МКД по капитальному ремонту, как рекомендуется в документах администрации?

Читайте также:  Ремонт и обслуживание lancer 4wd

– Вопрос о капитальном ремонте решает исключительно собрание собственников: об этом говорится в Жилищном кодексе. Все остальное – вольная трактовка органов власти. Если органы государственной власти все же настаивают на проведении двух собраний и ставят в зависимость от этого получение субсидий для проведения капитального ремонта, то тогда можно провести и оба.

– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?

– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.

– Вправе ли собственники определять подрядную организацию по капитальному ремонту при условии включения данного вопроса в повестку дня?

– Здесь нужно говорить о двух решениях общих собраний собственников. Первое решение принимается на «вступительном» собрании. На нем решаются вопросы о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взносов, выборе кредитной организации. Второе общее собрание, утверждающее список работ и их стоимость, необходимо провести в год, который предшествует году проведения капитального ремонта. Если дом накапливает средства у регионального оператора на общем счете, тогда именно региональный оператор предлагает варианты. А собственники на общем собрании принимают либо не принимают предложения управляющей компании по видам и стоимости работ. Если собственники накапливают денежные средства на специальном счете, то они вправе сами определить подрядную организацию.

Подрядная организация по капитальному ремонту

– Могут ли собственники выбрать управляющую компанию уполномоченным лицом, чтобы она в дальнейшем представляла интересы собственников перед региональным оператором? Какие механизмы осуществления этого протокола, решения, регламента?

– Могут. Но тогда возникает вопрос, какие полномочия будут возложены на управляющую компанию. Это можно прописать в протоколе общего собрания. В нем нужно указать, какие полномочия предоставляются данной управляющей компании.

– Могут ли собственники, которые открыли специальный счет с непосредственным способом управления у регионального оператора, выбрать подрядную организацию, стоимость капитального ремонта, очередность?

– Если собственники выбирают в качестве способа формирования фонда капитального ремонта регионального оператора, значит, предполагается общий счет. Следовательно, они уже не выбирают подрядную организацию. Всё будет делать региональный оператор. Если собственники открывают спецсчет, а в качестве владельца счета выбирают регионального оператора, то все решения принимают собственники независимо от способа управления. В этом случае управляющая компания должна предоставить свои предложения по проведению ремонта и его стоимости не позже, чем за 3 месяца до окончания года, предшествующего тому, в котором должен производиться ремонт по региональной программе. Собственникам необходимо решить все эти вопросы на втором собрании ближе к капитальному ремонту.

– Кто может быть стороной кредитного договора, если собственники при спецсчете и непосредственном способе управления хотят сделать капремонт сейчас, а не через 10 лет?

– Необходимо решение общего собрания собственников о том, что будет заключен кредитный договор. На общем собрании нужно выбрать уполномоченного для подписания кредитного договора. Уполномоченный будет его подписывать от лица собственников, что следует отразить в самом кредитном договоре.

– В каком государственном муниципальном органе можно узнать о списке домов, включенных в региональную программу?

– Можно обратиться в жилищный комитет, администрацию или департамент ЖКХ в вашем городе. Можно посмотреть, какие департаменты и комитеты есть на сайте администрации города. Также можно позвонить в администрацию по вашему району и узнать, где эти вопросы рассматриваются, по каким телефонам горячей линии.

Список домов, включенных в региональную программу

– Могут ли собственники, у которых свой специальный счет с минимальными взносами, использовать деньги на капитальный ремонт раньше сроков, прописанных в региональной программе?

– Могут. Если принято решение общего собрания о проведении работ, все вопросы по поводу оплаты, выбора подрядных организаций, заключения договора будут в нем прописаны. Предоставив эти документы в банк, вы сможете перечислить денежные средства на оплату работ.

– Могут ли собственники до включения их домов в региональную программу самостоятельно собирать деньги на капремонт на своем счете или на счете управляющей компании?

– Конечно же, могут. Это должно быть решение общего собрания. Стоимость этих сборов должна быть прописана. Денежные средства можно хранить либо на счете управляющей компании, либо на своем счете.

– Можно ли в региональном законе прописать, что размещение проекта договора на организацию капитального ремонта на официальном сайте является офертой к его заключению собственниками, по которому местное самоуправление приняло решение о формировании фонда на счете регионального оператора?

– Можно, но собственники все равно должны дать свое согласие или несогласие к тому, чтобы данный договор подписывать и инициировать, уполномочивать кого-то к подписанию.

– В Жилищном законодательстве прописано, что собственники помещений выбирают способ накопления средств на капитальный ремонт, также собственники обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Участники долевого строительства не имеют права принимать участие в голосовании и не обязаны платить взносы на капитальный ремонт?

– Участники долевого строительства – еще не собственники. Собственниками граждане считаются с того момента, как право зарегистрировано в Росреестре, и у них есть основной документ ­ – свидетельство о праве собственности с присвоенным кадастровым номером. Собственники долевого строительства начинают вносить плату за коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартир, не дожидаясь регистрации в Росреестре, но это у них прописано в договоре. Если в договоре долевого строительства не указан капитальный ремонт, то собственники не обязаны платить до регистрации права собственности. Если взносы на капремонт дополнительно прописаны, тогда по договору их необходимо платить.

– Что лучше для сбора дополнительных средств на содержание спецсчета: применение агентского договора либо открытие дополнительного расчетного счета?

– Заключение агентского договора подразумевает только начисление взносов на капитальный ремонт, взыскание задолженностей, слежение за этой задолженностью. Такой договор будет подписан между региональным оператором, управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК в том случае, если собственники перешли к региональному оператору. Если собственники открыли специальный счет, то агентский договор не нужен, потому что владелец счета выбран. Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК, региональный оператор.

– Какую схему оплаты выбрать для нового дома?

– Новый дом ничем не отличается от старого. Если право собственности уже зарегистрировано, то начисления для нового дома проводят как обычно, а собственники обязаны вносить плату за капитальный ремонт.

Схема оплаты для нового дома

– Какие есть минусы спецсчета, открытого на капитальный ремонт у регионального оператора?

– Имеется в виду спецсчет, где региональный оператор выбран в качестве владельца счета. Спецсчет подразумевает, что один дом – один счет, но им распоряжается региональный оператор, потому что других владельцев не было (например, нет ЖСК или ТСЖ, а только управляющая компания; либо ТСЖ управляет несколькими домами и не может быть владельцем счета). Сложности будут при взаимодействии с региональным оператором. Если же открывается общий счет, выбирается региональный оператор как способ формирования фонда. В этом случае будет невозможно выбрать подрядную организацию самостоятельно, а также провести капитальный ремонт или получить денежные средства до срока, установленного региональной программой.

– При формировании фонда на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, необходимо ли вести учет по поступлениям каждого собственника? Кто осуществляет контроль за поступлением?

– Если владельцем специального счета является региональный оператор, то он и производит контроль, следит за состоянием расчета, выставленных и полученных счетов, за поступлениями и долгами. Региональный оператор отчитывается в органы государственной власти по субъекту по поводу этих денежных средств. Но иногда эти обязанности путем заключения агентского договора возлагают на ТСЖ, ЖСК, управляющие компании. В данном случае все будет решаться договором: учет будет вести тот, кто прописан обязанным. Контроль за этим осуществляют органы власти субъекта и Жилищная инспекция.

– Как правильно вести подсчет голосов на общем собрании собственников: исходя из количества квартир и количества нежилых помещений или исходя из площади помещений, находящихся в общей площади дома?

– Исключительно исходя из площади помещений. Участвовать в собрании должны собственники и жилых, и нежилых помещений, входящих в многоквартирный дом. Поквартирно голосуют только члены ЖСК при проведении общего собрания членов ЖСК.

Подсчет голосов на общем собрании собственников

– Дом обслуживается управляющей компанией. Вступили в региональную программу. Через год решили организовать ТСЖ или ЖСК. Можно в этом случае выйти из региональной программы и открыть специальный счет?

– Это не зависит от того, кто обслуживает дом. Если в доме ТСЖ или ЖСК, вопрос об открытии специального счета решают собственники. Если дом обслуживается управляющей компанией, то собственники могут в данный момент уйти к региональному оператору на общий счет. А создав ТСЖ, они смогут потом перейти на специальный счет и владельцем выбрать ТСЖ. Но это решение вступит в силу только через два года с момента отправки региональному оператору. Сейчас собственники, поскольку у них управляющая компания, могут выбрать специальный счет с владельцем — региональным оператором. Тогда счет у них будет свой, и, создав ТСЖ, собственники смогут поменять владельца специального счета. И здесь этого двухгодичного срока не предусмотрено.

– Региональный оператор несет расходы на ведение счета и при общем, и при спецсчете?

– Да, владелец счета несет расходы по ведению счета. Из полученных средств на капитальный ремонт эти расходы вести нельзя.

– ТСЖ. С первого дня мусоропровод не работает по решению общего собрания. Можно ли это помещение сдать в аренду, сделав ремонт? Как это сделать лучше: по договору аренды или присоединения? Есть возможность не платить налоги как за коммерческую деятельность?

– Да, можно сделать ремонт и сдать в аренду на 11 месяцев без регистрации по решению общего собрания собственников. Заключается договор аренды. От доходов сдачи в аренду какие-то налоги, скорее всего, платить вам придется.

– ТСЖ. Никто не хочет быть в ревизионной комиссии. Обязательно ли ее иметь?

– Обязательно иметь ревизора или ревизионную комиссию.

– Один дом, один подъезд, 15 этажей, подвал продан. Проблема с канализацией, пол в подвале вскрыли, оказалось несовпадение проекта с действительностью. Кто виноват: застройщик или собственник подвала? Кто должен оплачивать ремонт подвала?

– Кто виноват, можно установить только посредством проведения экспертизы. Если экспертиза покажет, что виноват застройщик, значит, требования нужно предъявлять к застройщику. Если виноват собственник подвала, который сделал переоборудование, перепланировку, тогда материальные претензии необходимо будет предъявлять к собственнику как к виновной стороне.

– Если в доме более 30 квартир, то владельцем спецсчета будет региональный оператор?

– Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, сумма квартир которых более 30, то ТСЖ не может быть владельцем специального счета. Если ТСЖ управляет только одним многоквартирным домом, то без разницы, сколько квартир в вашем доме. ТСЖ имеет право быть владельцем специального счета.

– Общий водный стояк в доме. Отпал хомут, доступа в санитарный шкаф нет. Затопило две нижние квартиры. Кто виноват? Нужно ли отправить всем собственникам уведомление о доступе в санитарные шкафы, где находится общедомовое имущество?

– Нужно, даже если у вас нет доступа, и вы на это повлиять не можете. Водяной стояк в вашем случае является общедомовым имуществом, и управляющая компания несет ответственность за него, как и за любое общедомовое имущество.

Читайте также:  Строительство и капитальный ремонт объектов ржд

– Какие полномочия есть у управляющих компаний при региональном операторе, кроме квитанций и начислений?

– Квитанции и начисления управляющая компания делает только в том случае, если она заключила агентский договор с региональным оператором. Если этого договора нет, то и управляющая компания никаких квитанций, начислений и взысканий делать не должна. Управляющая компания должна только представить собственникам свои предложения, рекомендации по проведению капитального ремонта не позднее трех месяцев до окончания года, предшествующего году капитального ремонта. Больше управляющая компания в этих вопросах никак не затронута.

– Какими полномочиями обладает региональный оператор, являясь владельцем специального счета?

– Как и любой другой владелец счета, региональный оператор открывает счет, следит за платежами, поступлением денежных средств, выставляет квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт, взыскивает задолженности, несет расходы по ведению этого специального счета.

– Правомочно ли общее собрание собственников новостройки до получения свидетельства о праве собственности данными лицами на квартиры при решении вопросов о выборе управляющей организации, определения размера платы на капитальный ремонт?

– Собрание собственников проводится собственниками. В данном случае у вас еще нет свидетельств о праве собственности. В этом может быть загвоздка при решении вопроса о легитимности общего собрания собственников.

Собрание собственников

– Собственник нежилого помещения. Помещение пристроено к жилому дому. Что будет являться общедомовым имуществом? Если собственник нежилого помещения будет вынужден провести капитальный ремонт, то возможно ли в дальнейшем возместить расходы на капитальный ремонт за счет регионального оператора или счета ТСЖ и каким образом?

– За капитальный ремонт должны платить собственники как жилых, так и нежилых помещений. Что включено в состав общедомового имущества вашего многоквартирного дома, нужно определять по технической документации (технический или кадастровый паспорт). Если собственник нежилого помещения провел капитальный ремонт в своем помещении, то это исключительно его дело. Если же он провел какие-то виды работ по тому, что принадлежит к общему имуществу, то он не имел права это делать, так как все виды работ утверждаются решением общего собрания, а не конкретного собственника. Либо вопрос решается на общем собрании, либо собственник делает это просто за свой счет, потому что общее собрание и собственники других помещений не принимали решение о расходах. Собственник не может решить вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества единолично, затратить денежные средства, а потом предъявить их ко взысканию всем остальным.

– Нужна ли доверенность от собственников для того, чтобы уполномочить управляющую компанию, или достаточно протокола две трети?

– В протоколе нужно решить вопрос о том, что управляющая компания уполномочена на совершение каких-либо действий, прописать четко название управляющей компании, кому и какие предоставляются полномочия. Можно в дальнейшем везде показывать этот протокол, выписку из протокола, копию этого протокола как доказательство уполномочивания. Также можно выбрать уполномоченного от лица собственников для подписания доверенности управляющей организации на совершение этих действий. Лицо, которое собственники выберут, подпишет доверенность, просто она будет без печати.

Источник

Чем занимается Фонд капитального ремонта, кому подчиняется, куда на него жаловаться и как?

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

Фонд капитального ремонта, это не только деньги, которые жильцы собрали для проведения восстановительных работ в своем доме. Под этим термином также понимают и некоммерческую организацию, которая создана конкретно для управления и распоряжения данными финансами.

Капитальный ремонт рано или поздно необходим каждому многоквартирному дому. Поэтому всем собственникам рекомендуется заранее изучить вопрос образования Фонда капремонта и взаимодействия с таковым.

Чем занимается такая НКО?

Фонд капитального ремонта – это некоммерческие организации, которые функционируют отдельно в каждом регионе и являются официально зарегистрированными. Именно эта организация занимается обеспечением ремонтных и монтажных работ в конкретном доме.

Полностью под термином Фонд капитального ремонта понимается вся денежная масса, которая собрана на банковском счету собственниками квартир. Доступ к этим средствам имеют представители ТСЖ и ЖСК. При этом Управляющая компания не имеет права помогать создавать жильцам Фонд капремонта.

Законодательство, регулирующее работу этой некоммерческой организации

В первую очередь это ст. 170 ЖК РФ, где дано само понятие Фонда капитального ремонта. В 2012 году после принятия Федерального закона 25.12.2012 № 271-ФЗ, Жилищный кодекс был пополнен 9 разделом, в котором подробно указывается все подробности существования Фонда и его формирования.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную юридическую консультацию по телефону (просто кликните для звонка):

Способы формирования счета для капремонта общего имущества МКД

Собственники квартир сами могут выбрать вариант формирования Фонда капремонта МКД. Всего есть 2 законных варианта, каждый из которых имеет ряд достоинств и недостатков.

Региональный оператор

Региональный оператор – это некоммерческая организация, которая функционирует в определенном регионе страны для ведения финансовых и организационных вопросов, которые касаются ремонта МКД. У каждого Фонда есть свой официальный сайт.

Поскольку организация определена как некоммерческая, она создана исключительно для выполнения определенных функций, а не для получения прибыли. Это означает, что все взносы, которые жильцы платят на капитальный ремонт, должны идти в денежную массу, которая будет потрачена четко по обозначенным целям.

Многие собственники считают минусом такой организации тот факт, что деньги идут в копилку не конкретного дома, а всего города и на момент, когда именно данному дому необходимо будет восстановление, накопленных средств может не оказаться. Но организация устанавливает ориентировочные сроки каждого дома и планирование ремонта в своем доме жильцы могут проследить на официальном сайте регионального Фонда Капремонта. Подробно о том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Специальный счет

Если собственники на общем собрании выбрали специальный счет в качестве способа формирования Фонда капремонта, то им придется определить следующие нюансы:

  • размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
  • кто будет являться владельцем специального счета;
  • конкретную кредитную организацию, где спецсчет будет открыт.

При этом кредитная организация должна отвечать определенным правилам. Специалисты советуют выбирать второй способ формирования Фонда капремонта для домов, где ремонт был проведен недавно или новостройкам. Значительное количество времени, которое есть в запасе, поможет накопить собственникам достаточное количество денежных средств на восстановительные работы в будущем.

Кому подчиняется?

Фонд капитального ремонта МКД является самостоятельным органом Исполнительной власти. Подчиняется он Правительству РФ, а на региональном уровне – соответствующему Департаменту. Например, в Москве, это Департамент Капитального ремонта.

Что делать при некачественном исполнении НКО своих обязательств?

Фонд капитального ремонта должен в полной мере нести ответственность за невыполненную или выполненную некачественно работу по восстановлению дома.

Больше о том, что подразумевает под собой капитальный ремонт и каких видов бывает, читайте тут.

Если у собственников протекла крыша по вине подрядчиков, которые делали в доме ремонт, то выплату всех ущербов, штрафов и компенсаций осуществляет Фонд капитального ремонта. Подробно о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома мы рассказывали здесь.

Если он не сделает это в добровольном порядке, то собственники могут смело идти в суд. Но на первом этапе лучше начать решение вопроса с досудебных разбирательств.

Досудебное разбирательство

Если в доме проведены работы, качество которых собственников не устраивает, то им необходимо в первую очередь выяснить, были ли эти работы капитальным ремонтом. Затем можно подавать жалобы в определенные инстанции.

Куда жаловаться?

Если ответственной организацией за проведением ремонта считается Региональный оператор, то в первую очередь жаловаться нужно ему. Если реакции нет, затем идут следующие организации в порядке обращения:

  1. Государственная Жилищная инспекция.
  2. Роспотребнадзор.
  3. Прокуратура.

Только затем можно идти в суд.

Необходимые документы и доказательства

В первую очередь необходимо составить претензию на некачественный ремонт или его полное отсутствие. В качестве доказательств можно использовать:

  • фотографии недоделок или мест, требующих срочного восстановления;
  • акты независимых экспертов;
  • письменные показания других жильцов;
  • видеоматериалы.

Сама претензия должна быть написано максимально официальным стилем, без использования жаргонов и ненормативной лексики. Чем больше деталей и меньше эмоций, тем выше вероятность, что претензию не отклонят.

Как составлять претензию на некачественные ремонтные работы или их отсутствие?

Неважно, в какую организацию составляется претензия. Шаблон примерно одинаков:

  • в «шапке» обращения необходимо написать кому адресована претензия;
  • контактные данные заявителя;
  • название документа «Жалоба»;
  • подробный текст с описанием проблемы, здесь важно как можно больше доказательств и деталей;
  • просьба об устранении проблемы или проведении проверки (зависит от того, куда обращена жалоба);
  • дата и подпись заявителя;
  • список документов, прилагающихся к жалобе, в том числе и доказательных.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Жалобу можно подать лично, с помощью заказного письма через почту, а также через Интернет на официальном сайте организации, куда обращена жалоба. Срок реагирования на жалобу – 30 дней с момента подачи заявления. Если реакции нет – можно смело обращаться в следующую инстанцию вплоть до суда.

Как подать в суд?

Если досудебные разбирательства не принесли успеха, то собственники квартир имеют полное право обратиться с исковым заявлением в суд.

Исковое заявление

Иск должен содержать следующую информацию:

  1. Указать свои Ф. И. О, а также уточнить, что истец является собственником квартиры по определенному адресу.
  2. Указать, что нарушены права потребителя. В таком случае необходимо будет доказать, что денежные средства на оплату фонда капитального ремонта вносились регулярно.
  3. Подробно описать проблему, привести доказательства вины Фонда капремонта.
  4. Выставить требования по возмещению материального, морального и физического вреда от действия или бездействия регионального оператора.

Специалисты советуют обращаться в суд в крайних случаях и под присмотром опытного юриста.

Сроки рассмотрения

Общий срок рассмотрения дела в суде не должен превышать 2 месяца. Это указано в Гражданско-процессулаьном кодексе ст. 157. За это время представители суда должны рассмотреть заявление и вынести решение. Если истца это решение не устраивает, он может обратиться в высшие судебные инстанции, вплоть до Верховного суда.

Госпошлина и прочие финансовые траты

Подавать в суд это не только хлопотное дело, но и финансово затратное. Но в данном случае речь идет о делах по защите прав потребителя. Если сумма иска о защите прав потребителя меньше 1 млн рублей, то госпошлина не оплачивается в соответсвии с ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ.

Текущий, капитальный ремонт и реконструкция – это разные формы работ, которые предполагают разные результаты. В чем отличие этих терминов и каковы нормы проведения капремонта фасада многоквартирного дома — можно узнать на нашем интернет-портале.

На каком основании могут отказать и что тогда делать?

Суд не всегда встает на сторону потребителей. Если есть основания признать регионального оператора невиновным или его действия законными – истцу откажут в удовлетворении иска. В таком случае необходимо в десятидневный срок после вынесения решения, подать апелляцию в суд вышестоящей инстанции. Поэтому рекомендуется собрать как можно больше доказательств вины Фонда капремонта к иску приобщить экспертное мнение.

Фонд капитального ремонта – это своеобразная копилка, куда собственники откладывают деньги на проведение капитальных работ по мере необходимости. Для управления этим Фондом в каждом регионе создана некоммерческая организация. Если собственники МКД решили ей доверить свой фонд, то они могут и требовать проведения качественного ремонта в положенные сроки.

Читайте также:  Bluedio наушники беспроводные ремонт

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно вашу проблему: позвоните прямо сейчас. Это быстро и бесплатно (просто кликните на номер для звонка)!

Источник

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Большинство граждан России высказывают неподдельный интерес к вопросам, касающимся капитального ремонта многоквартирного дома (МКД), и того спектра работ, которые он включает в себя. Тенденция роста народного интереса к этим вопросам объяснима и предсказуема. Согласно требованию Жилищного кодекса (ЖК) и учитывая поправки, внесённые в него в 2014 г., владельцы жилых помещений МКД обязаны нести регулярные личные расходы в виде взносов, предназначенных на капремонт домов. Деньги поступают в профильные фонды.

Эти поправки вызвали сильный общественный резонанс: далеко не каждый гражданин разобрался, почему обязан оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов из собственного кармана. Каждый субъект РФ имеет свою собственную программу капремонта МКД.

Содержание

Капремонт: очередь на проведение

Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.

№/№ Законодательная база Расшифровка
1. ЖК РФ ст. № 166 Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта
2. ЖК РФ ст. № 154 Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир
3. ЖК РФ ст. № 182 Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня

Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.

Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.

Программы регионального уровня содержат следующую информацию:

  1. Список МКД, которые входят в число аварийных и имеют больше двух квартир.
  2. Перечень требуемых работ.
  • Календарное время старта.

С целью поддержания информационной базы в актуальном виде, закон требует проведения регулярных технических осмотров, для наблюдения за «самочувствием» МКД. Так, обновление сведений в базе осуществляется в ежегодном режиме.

На основании информации, полученной от УК (либо ТСЖ), принимается решение проводить, либо не проводить, капремонт каждого конкретного МКД. В этом вопросе принимаются в учёт отклонения «состояния здоровья» МКД от установленных Жилищным кодексом строительных нормативов.

Устанавливая очерёдность, региональные программы учитывают следующую информацию:

  1. Временной срок эксплуатации жилых многоквартирных домов.
  2. Календарное время проведения последнего капремонта.
  3. Наличие наполненности общедомовой «копилки» на капитальные нужды.
  4. Уровень изношенности дома.
  5. Метраж дома.
  6. Объём капитальный трудовых вложений, которые необходимы каждому конкретному зданию.

Каждый желающий может получить интересующие сведения обо всём, что касается проведения капремонта в доме, зайдя на «территорию» официального Правительственного портала (www.reformagkh.ru). Там можно ознакомиться с утверждёнными планами, координацией которых занимается ведомство Государственного Жилищного Надзора.

Программа капремонта: что в неё входит?

В начальной части статьи выяснили, что же представляет собой такое понятие, как «капитальный ремонт» и почему за его осуществление собственники жилья МКД обязаны платить, внося личные деньги в целевой фонд. Теперь предлагаем разобраться с тем, какие обязательства, связанные с проведением капитальных ремонтных работ, несёт государство перед гражданами, и что делается по программе капремонта.

Перечень работ можно узнать из текста ст. № 166, ч.1 ЖК РФ. Приводим список обязательных работ, осуществляемых при производстве капитального ремонта:

  1. Должны ремонтироваться внутридомовые инженерные системы, такие как: электричество, отопление, горячее/холодное водоснабжение, газоснабжение, отведение воды.
  2. Должен производиться ремонт или замена лифтового оборудования.
  3. Должны проводиться кровельные работы.
  4. Должны ремонтироваться подвальные помещения (общедомовое имущество).
  5. Должен осуществляться фасадный ремонт и ремонт фундамента.
  6. Должен производиться ремонт базового фундамента.

Кроме вышеприведённого перечня капитальных работ, каждый субъект России может дополнить рабочий список по усмотрению, посредством включения в него следующих пунктов:

  1. Мероприятия, утепляющие фасад здания.
  2. Мероприятия, нацеленные на переустройство не вентилируемой кровли в вентилируемую крышу.
  3. Работы по организации проходов на поверхность крыши МКД и т. д.

Помимо вышеперечисленных, могут быть включены и иные виды работ. Чтобы расширить перечень капитальных работ, собственники жилых помещений должны на общем собрании проголосовать за то, чтобы сумма ежемесячного взноса превышала минимальное значение. Тогда, по итогам голосования, деньги, заплаченные «сверх меры», собственники смогут израсходовать на ремонтные работы по усмотрению.

Программа капремонта в важных нюансах

Виды и сроки работ утверждаются в отношении каждого конкретного МКД: учитывается не только «физическое» состояние жилого здания, но и возраст. Чтобы узнать виды и сроки запланированных капитальных работ МКД, необходимо обращаться:

  • либо к информации на сайте программы капремонта, утверждённой на региональном уровне;
  • либо зайти на «территорию» портала «Наш город»: в графе поиска вписать адрес проживания и номер дома; затем справа выбрать раздел «Многоквартирные дома»; далее сделать выбор раздела «Региональные программы капитального ремонта»;
  • либо зайти на «территорию» сайта Московской Мэрии (mos.ru).

Важное замечание! По плану, программа капремонта регионального уровня, рассчитана вплоть до 2044 года. Эта программа ежегодно актуализируется. С полным списком капитальных работ в отношении МКД, которые нуждаются в ремонте в период до 2020 г., можно ознакомиться на «территории» сайта под названием «Фонд капремонта МКД».

Какие работы могут выполняться и при капитальном ремонте, и при текущем?

Если подойти избирательно и вдумчиво к тому перечню работ, которые обязательны при капитальном ремонте, и сравнить с аналогичным перечнем работ текущего ремонта, то можно легко заметить, что между ними наблюдается сходство.

Предлагаем разобраться, какие же работы одновременно относятся и к капитальному ремонту, и к текущему. Для удобства восприятия приводим таблицу общих работ:

№/№ Работы, проводимые при обоих видах ремонта МКД
1. Восстановление и гидроизоляция покрытия кровли
2. Утепление домов посредством фасадных работ
3. Замена дверных блоков и оконных рам (как частичная, так и полная). Восстановление отсутствующего остекления
4. Косметические работы в подъезде, с целью устранения дефектов штукатурки и лакокрасочных покрытий

Спектр работ, осуществляемых при капремонте и текущем ремонте в МКД, должен формироваться индивидуально, с учётом нужд каждого конкретного здания, посредством принятия общедомового совместного решения между собственниками квартир и организацией-подрядчиком, прошедшей конкурсы по отбору для производства ремонтных действий.

Каждый регион страны располагает региональной программой капремонта МКД, как в условиях городов, так и в населённых пунктах.

Многоквартирные дома, оставленные за рамками программы капремонта

Законодательство предусматривает, что государство должно оказывать помощь собственникам жилого фонда при организации капитальной реконструкции домов.

Властям муниципального уровня и владельцам квартир в МКД приходится собственными силами формировать денежный фонд для проведения капитальных ремонтных работ, чтобы затем производить его в рамках государственной программы капремонта зданий.

Эта программа представляет собой комплекс целевых мер, ориентированных на проведение ремонтных работ общедомового имущества МКД. В обязанность владельцев квартир входит обязательное требование содержать жильё в надлежащем порядке, что регламентируется ст. № 210, 211 ГК РФ.

Предлагаем узнать, какие же дома многоквартирного жилого фонда не входят в программу проведения работ по капремонту:

  1. Это МКД, которые подлежат сносу (либо реконструкции).
  2. Это МКД, имеющие в составе менее пяти жилых помещений.
  3. Это МКД, участники программы реновации.
  4. Это МКД, уровень износа которых 70 % и больше.
  5. Это МКД, которые признаны нежилыми.
  6. Это МКД, стоимость ремонта которых больше максимальной цены, установленной положением о проведении капремонта.

Деньги, поступающие в фонд капитального ремонта, включены в обязательные коммунальные платёжки. Сумма рассчитывается, исходя из квадратного метража квартиры: по России это шесть рублей (в Москве гораздо дороже: пятнадцать руб.).

Собственники вышеперечисленных жилых зданий не обязаны производить выплату денежных средств, предназначенных для формирования фонда капитального ремонта МКД. И если такие владельцы получают квитанции об оплате денег в вышеназванный фонд, необходимо обратиться:

  1. В справочную службу Москвы.
  2. В организацию Департамента капремонта, посредством услуг интерактивной приёмной.
  3. В Фонд Московского капитального ремонта (возможно сделать запись на приём посредством электронной приёмной).

Капитальный ремонт и его фонд

Капитальный Фонд ремонтных работ – это такая общественная «копилка», которая формируется за счёт:

  • ежемесячных взносов собственников квартир;
  • пеней, необходимых к уплате дополнительно к взносам;
  • процентов, начисляемых за использование денег с профильных счетов.

Помимо этого, Фонд капремонта получает денежные средства за счёт сдачи в аренду помещений, относящихся к общедомовым (цоколя, подвала и т. д.). ЖК возлагает на собственников квартир затраты по содержанию МКД, включая и капитальный ремонт.

Формирование Фонда может быть сформировано двумя путями:

  1. Посредством перевода денег на профильный счёт.
  2. Посредством перевода денег на счёт, принадлежащий региональному оператору.

Собственники МКД не могут собраться, договориться между собой и начать сбор денег в общедомовую «копилку». Для того чтобы иметь право на сбор денежных средств и формирование капитального фонда, необходимо открыть профильный счёт многоквартирного дома.

Тогда владельцы жилья получат возможность производить контроль над финансовыми поступлениями. Собранные деньги могут быть переданы «в руки» того оператора регионального уровня, который отвечает за осуществление ремонтных мероприятий в конкретном регионе страны.

Согласно ст. № 174 ЖК РФ, из созданного фонда можно финансировать:

  • мероприятия по производству капремонта;
  • мероприятия по разработке проектной документации;
  • контрольные мероприятия за проведением строительных работ;
  • погашение кредитных займов и процентов по ним.

Государственные льготники получают компенсацию из «рук» государства, но не получают полного освобождения от уплаты взносов в общедомовой фонд капремонта.

Не должны производить оплаты только те жильцы, которые не являются правообладателями жилых помещений: арендаторы и граждане, которые проживают на основании соглашения социального найма.

Капремонт МКД и порядок его проведения

Каждый субъект РФ имеет наработки по части программ регионального уровня, регулирующих капремонт в условиях МКД, и сроки реализации.

На уровне муниципалитетов формируются специальные структуры для проведения централизованных капитальных мероприятий. Подобные структуры носят название «Региональный оператор».

Эта организация производит цикл организационных действий в отношении фундаментального ремонта в условиях каждого конкретного дома в случае, когда правообладатели жилых помещений не желают отвечать за реализацию капитального ремонта.

Собственники МКД имеют право своими силами организовать капитальные ремонтные работы, но при условии, что у них сформирован специальный общедомовой Фонд капремонта.

Порядок очерёдности осуществления капитального ремонта определяется с учётом критериев, установленных законами на территориях субъектов страны. Узнать об очерёдности можно четырьмя способами:

  • обратившись в ТСЖ (если оно сформировано);
  • обратившись в управляющую компанию;
  • обратившись в муниципалитет либо городскую администрацию;
  • обратившись в службу ЖКХ.
  • обратившись к информации на портале «ЖКХ национальное бюро».

Согласно тексту ст. № 189 ЖК РФ, время, отведённое на осуществление ремонтных действий, должно оговариваться и утверждаться на общедомовом сборе владельцев МКД.

Резюме

Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.

Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.

Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.

Источник